Ayırma (İfraz–Bölme) ve Birleştirme İşlemleri

Tapu sicilinde tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parçaya ayrılması “ayırma” ya da diğer adıyla “ifraz” işlemi olarak tanımlanır. İfraz işlemi, taşınmazın bulunduğu yerin imar durumuna göre ilgili belediye veya il özel idaresinin onayıyla gerçekleştirilir. Ayırma işlemi sonucunda, her bir yeni parsel farklı bir parsel numarası ve ayrı bir tapu kütük sayfası ile kaydedilir.

Birleştirme işlemi ise, sınırları ortak olan birden fazla parselin tek bir parsel haline dönüştürülmesidir. Genellikle mülkiyet bütünlüğü sağlamak, yapılaşma şartlarını uygun hale getirmek veya imar planına uygunluk amacıyla yapılır. Her iki işlem de, yasal çerçevede harita mühendisleri tarafından hazırlanan teknik dosyalarla yürütülür ve sonuçta Tapu Müdürlüğü tarafından tescil edilir.

İfraz (Ayırma) İşleminin Detayları

İfraz işleminin yapılabilirliği, taşınmazın bulunduğu bölgenin imar planı durumuna göre değişiklik gösterir. Eğer parsel, imar planı bulunan bir alanda yer alıyorsa; yol cephesi, minimum parsel büyüklüğü, derinlik ve genişlik gibi kriterlerin sağlanması zorunludur. İmar planı dışında kalan bölgelerde ise işlem, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine göre gerçekleştirilir.

Plansız Alanlarda Ayırma İşlemi

Plansız alanlarda yapılacak ayırma işlemlerinde iki temel bilgiye ihtiyaç vardır: Parselin köy yerleşik alanı içinde kalıp kalmadığı ve kadastral yola cephesinin bulunup bulunmadığı. Köy yerleşik alanı dışında kalan parseller için il/ilçe tarım müdürlüklerinden uygun görüş alınması gerekir. Bu aşamada en önemli kriter, tarımsal arazilerde belirlenmiş olan minimum arazi büyüklükleridir.

Örneğin, bazı bölgelerde ifraz sonrası her bir parselin yüzölçümünün; sulu arazilerde 80.000 m², kuru arazilerde 180.000 m², dikili arazilerde 10.000 m² ve örtüaltı arazilerde 3.000 m²’den küçük olmaması gerekir. Bu oranlar illere ve arazi türüne göre değişkenlik gösterebilir.

Köy Yerleşik Alanlarında Ayırma İşlemi

Köy yerleşik alanı içinde kalan taşınmazlarda ifraz işlemi, yine plansız alanlar imar yönetmeliğine göre yürütülür. Yönetmelik gereği, oluşacak yeni parsellerin genişliği en az 20 metre, derinliği ise 30 metreden az olamaz. Kırsal yerleşik alanlarda bu ölçüler sırasıyla 15 metre ve 20 metredir. Ayrıca aynı işlem kapsamında en fazla beş adet yeni parsel oluşturulabilir ve bu yeni parseller ikinci kez ifraza tabi tutulamaz.

Örneğin, 29 metrelik yol cephesine sahip bir taşınmaz, minimum parsel genişliği koşullarını sağlamadığı için ayırma işlemine uygun olmayacaktır. Bu tür durumlarda, imar mevzuatı ve yönetmelik hükümleri işlemin yapılabilirliğini doğrudan etkiler.

Birleştirme İşleminin Kapsamı

Birleştirme işlemi, birbirine bitişik birden fazla parselin tek bir parsel altında birleştirilmesi sürecidir. Bu işlem özellikle yapı ruhsatı alınmadan önce parsel bütünlüğünün sağlanması için tercih edilir. Birleştirme işlemi sırasında parsellerin maliklerinin aynı kişi ya da kişiler olması zorunludur. Aksi durumda ortak maliklerin tamamının rızası gerekir.

Birleştirme işlemi sonrasında yeni oluşturulan parsel, önceki parsellerin yerine geçer ve yeni bir parsel numarasıyla tapuya tescil edilir. Bu işlem de yine belediye veya il özel idaresi onayıyla yürütülür ve kadastro müdürlüğü tarafından teknik kontrolleri yapıldıktan sonra tapuya aktarılır.

İşlem Süreci, Gerekli Belgeler ve Harçlar

Ayırma veya birleştirme işlemlerinin tamamı, yetkili harita mühendislik büroları tarafından hazırlanır. İşlem için gerekli belgeler arasında; güncel tapu senedi, çap belgesi, imar durum belgesi, malik kimlik fotokopileri ve varsa vekaletname bulunur.

Hazırlanan dosya, parselin bulunduğu yer belediyesi veya il özel idaresine sunulur. İlgili kurumun encümen kararıyla onay alınmasının ardından dosya kadastro müdürlüğüne gönderilir. Kadastro kontrolü tamamlandıktan sonra işlem, Tapu Müdürlüğü’ne tescil için iletilir. Tüm maliklerin veya vekillerinin tapuda imza vermesiyle süreç tamamlanır.

Bu işlemler sırasında ödenmesi gereken üç temel harç vardır: belediye harcı, kadastro harcı ve tapu harcı. Harç tutarları, taşınmazın bulunduğu bölge, parselin büyüklüğü ve emlak vergi değeri gibi etkenlere göre değişiklik gösterebilir. Ayrıca tapu işlemleri sırasında döner sermaye ücreti de alınır.

İşlem Süresi ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Ayırma ve birleştirme işlemlerinin tamamlanma süresi, bulunduğu il veya ilçedeki kurumların yoğunluğuna göre değişiklik gösterebilir. Ortalama işlem süresi 2 ila 4 hafta arasında değişir. Bu süre, belediye encümen toplantı sıklığı, kadastro müdürlüğü yoğunluğu ve tapu işlemlerinin yoğunluğuna bağlı olarak uzayabilir.

Kadastral yolu bulunmayan parsellerde ifraz işlemi yapılamaz. Ayrıca çıkmaz sokaklara cephesi olan taşınmazlar da ayırma işlemine konu edilemez. İpoteğe, hacze veya şerhe konu taşınmazlarda işlem yapılabilmesi için ilgili bankalardan veya kurumdan yazılı muvafakat alınması gerekir. Bu nedenle işlemlere başlamadan önce parselin tapu kaydı ve kadastral durumu mutlaka kontrol edilmelidir.

Profesyonel Danışmanlık Hizmeti

Ayırma veya birleştirme işlemleri, hem teknik hem de yasal açıdan dikkat gerektiren süreçlerdir. Mevzuatın doğru yorumlanması, parselin imar planı uygunluğu ve kurum süreçlerinin doğru yürütülmesi işlemin başarısı açısından büyük önem taşır.

Taşınmazınızın bulunduğu bölgede ifraz veya tevhit işlemi yapılıp yapılamayacağı, hangi kurum onayının gerektiği ve işlem maliyetleri konusunda detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Uzman mühendis ekibimiz, parselinizin durumu doğrultusunda size en uygun çözümü sunar ve sürecin tüm aşamalarında profesyonel destek sağlar.